Nhà ở xã hội hiện nay đang trở thành “tiêu điểm” nhận được rất nhiều sự quan tâm, trong đó là vấn đề bán nhà ở xã hội. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp lý liên quan đến bán nhà ở xã hội.
1. Nhà ở xã hội là gì? Ai được mua nhà ở xã hội
1.1 Khái niệm nhà ở xã hội
Khái niệm nhà ở xã hội được quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở xã ở.
Như vậy, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, diện tích của nhà ở được quy định tương ứng với từng loại nhà cụ thể.
Hiện nay, nhà ở xã hội gồm các loại sau:
– Nhà ở xã hội là nhà chung cư: Diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn.
– Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng: Diện tích nhà ở không quá 70m2.
1.2 Đối tượng được mua nhà ở xã hội
Điều 49 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ có 09 đối tượng được mua nhà ở xã hội, nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể:
|
1 |
Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng |
|
2 |
Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn |
|
3 |
Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu |
|
4 |
Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị |
|
5 |
Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp |
|
6 |
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân |
|
7 |
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức |
|
8 |
Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định |
|
9 |
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. |
Lưu ý: Theo Điều 51 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng nêu trên được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cần đáp ứng đủ 03 điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập.
2. Bán nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện gì?
2.1 Trường hợp bán nhà ở xã hội có sẵn hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
Trong đó:
– Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;
- Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở;
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
- Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn theo quy đinh.
– Bán nhà ở xã hội có sẵn cần tuân thủ các điều kiện sau:
- Khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn;
- Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
2.2 Trường hợp bán lại nhà ở xã hội
Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định:
4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định trên, một trong những điều kiện quan trọng người mua nhà ở xã hội khi có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội cần nhớ đó là chỉ được bán lại nhà ở xã hội sau ít nhất 05 năm kể từ thời điểm hoàn thành thanh toán tiền mua nhà.
3. Sau bao lâu được phép bán lại nhà ở xã hội?
Như đã trình bày ở mục 3 nêu trên, người mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở xã hội sau ít nhất 05 năm kể từ thời điểm hoàn thành thanh toán tiền mua nhà.
Theo đó, trường hợp trong thời hạn 05 năm này mà bên mua có nhu cầu bán nhà ở thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua.
Giá bán tối đa trong trường hợp này bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội mới nhất
Mẫu hợp mua bán nhà ở xã hội mới nhất hiện nay được quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD:
Tải mẫu hợp đồng tại đây: Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Ghi chú:
1 Các căn cứ khác liên quan đến việc mua nhà ở xã hội
2 Chỉ ghi mục này nếu bên bán là tổ chức
3 Ghi rõ họ và tên người đại diện theo pháp luật nếu bên bán là tổ chức; ghi rõ họ và tên cá nhân nếu bên bán là cá nhân.
4 Ghi rõ họ và tên người đại diện theo pháp luật nếu bên mua là tổ chức; ghi rõ họ và tên cá nhân nếu bên mua là cá nhân.
5 Trường hợp đã được cấp Sổ hộ khẩu, Sổ tạm trú thì vẫn được sử dụng và có giá trị như giấy tờ, tài liệu xác nhận về cư trú theo quy định của Luật Cư trú cho đến hết ngày 31/12/2022.
6 Đối với căn hộ là nhà chung cư.
7 Chỉ ghi nếu là căn hộ chung cư.
5. Giá bán nhà ở xã hội 2023 bao nhiêu?
Khi tìm hiểu về bán nhà ở xã hội, mọi người dân đề quan tâm đến giá bán nhà ở xã hội mới nhất và phương thức xác định giá bán nhà ở xã hội.
5.1 Giá bán nhà ở xã hội khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư
Theo Điều 60, Điều 61 Luật Nhà ở 2014:
|
Trường hợp |
Giá bán, giá thuê mua |
| Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, xây dựng | Giá thuê mua = Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua |
| Nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng | Giá thuê mua nhà ở xã hội = Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước);
Giá bán nhà ở xã hội = Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước); |
| Nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, xây dựng | Giá thuê mua/Hoặc giá bán = Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước); |
Lưu ý:
– Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê mua, giá bán trước khi công bố, áp dụng.
– Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội theo Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định như sau:
GiB = (( Tđ – Tdv + L)/ SB ) x Ki x (1 + GTGT)
Trong đó:
- GiB (đồng/m2): là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i;
- Tđ (đồng): là tổng vốn đầu tư xây dựng (bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng và một số khoản mục chi phí hợp lý khác;
- Tdv (đồng): là phần lợi nhuận từ bán phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án;
- L (đồng): Lợi nhuận định mức của dự án (tối đa bằng 10%) tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán;
- SB (m2): là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán;
- Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i. Tuy nhiên, phải đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận thu được không vượt định mức tính cho dự án;
5.2 Giá bán nhà ở xã hội khi mua lại từ chủ sở hữu không là chủ đầu tư
Theo Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014:
|
Trường hợp |
Giá bán |
| Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư | Tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán |
| Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư | – Giá bán được xác định theo cơ chế thị trường, trừ đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở;
– Bán với giá tối đa bằng với giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán nếu người mua là người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở; |
6. Giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay là bao nhiêu?
Theo Điều 7 Quyết định 25/2019/QĐ-UBND, việc xác định giá mua bán nhà ở xã hội (áp dụng cho trường hợp mua bán trực tiếp từ chủ đầu tư) trên địa bàn Thành phố Hà Nội như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư tiến hành xây dựng giá bán nhà ở xã hội theo quy định, nguyên tắc theo hướng dẫn trực tiếp tại Thông tư 09/2021/TT-BXD.
Bước 2: Sau khi đã thực hiện xây dựng giá, chủ đầu tư tiến hành trình Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thẩm định giá trước khi công bố, áp dụng.