Có không ít người cho rằng khi thu hồi đất phải thỏa thuận với dân, vậy quan điểm này liệu có đúng? Cụ thể pháp luật quy định ra sao?
Có đúng thu hồi đất phải thỏa thuận với dân về giá đền bù?
Tùy từng trường hợp khi thu hồi đất không phải thỏa thuận hoặc phải thỏa thuận với người dân về giá đền bù. Trong đó:
– Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định
Theo khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quy định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật;
- Tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Mặt khác, Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường như sau:
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất như sau:
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
…
Căn cứ theo các quy định trên có thể thấy, đất do cơ quan Nhà nước ra quyết định thu hồi thì không thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ được thỏa thuận theo phương án bồi thường.
Do đó trong trường hợp này, quan điểm thu hồi đất phải thỏa thuận với người dân về giá bồi thường là không chính xác mà giá bồi thường sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74, điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
– Trường hợp không do Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư lấy đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Với trường hợp này, Điều 73 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp.
- Trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê và người sử dụng đất sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường.
Như vậy, với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thì Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa của tổ chức kinh tế với người sử dụng đất mà không thực hiện việc thu hồi đất thay doanh nghiệp.
Tóm lại:
– Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 16 thì người dân không được thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ được thỏa thuận về phương án bồi thường.
– Trường hợp nhà đầu tư tự thực hiện thu mua đất/nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất… để thực hiện dự án đầu tư thì người sử dụng đất được thỏa thuận với chủ đầu tư về chuyển nhượng/giá thuê…
Đền bù không thỏa đáng có được quyền từ chối giao lại đất không?
Như đã trình bày ở phần trên, trường hợp đất do Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận về giá đền bù.
Mặt khác, điểm d khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
“Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.”.
Như vậy, trường hợp đền bù không thỏa đáng, người sử dụng đất vẫn phải bàn giao lại đất cho Nhà nước nếu không thực hiện sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất.