Chính sách nhà ở xã hội ra đời giúp giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp thành hiện thực. Tuy nhiên, đây là “giấc mơ” có điều kiện, vậy nhà ở xã hội là gì? Ai được mua nhà ở xã hội? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.
1. Nhà ở xã hội là gì?
1.1 Khái niệm và Đặc điểm của nhà ở xã hội
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở xã ở.
Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể.
1.2 Có những loại nhà ở xã hội nào?
Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:
– Nhà ở xã hội là nhà chung cư
- Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
- Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
– Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng
- Diện tích nhà ở không quá 70 m2…
2. Ai được mua nhà ở xã hội?
– Có 9 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (điều kiện cần), gồm:
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, có 9 đối tượng được mua nhà ở xã hội, nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể:
1 – Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2 – Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3 – Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4 – Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5 – Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6 – Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7 – Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8 – Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
9 – Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
– Điều kiện để 9 đối tượng trên được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều kiện đủ)
Theo Điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định 09 đối tượng trên sẽ được mua nhà ở xã hội, thuê, thuê mua nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện: Nhà ở, cư trú, thu nhập, cụ thể:
* Điều kiện 1: Về nhà ở
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
* Điều kiện 2: Về cư trú
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.
* Điều kiện 3: Về thu nhập
- Các đối tượng 4, 5, 6 và 7 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao).
Để biết mức thu nhập bao nhiêu phải nộp thuế hãy xem tại: Thu nhập bao nhiêu phải nộp thuế TNCN 2019.
- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo (có sổ hộ nghèo, cận nghèo).
Lưu ý: Đối tượng 1, 8, 9 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập (chỉ cần thuộc đối tượng đó và đáp ứng điều kiện về nhà ở và cư trú là được hưởng chính sách nhà ở xã hội).
Tóm lại, để thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng cả 02 điều kiện cần và điều kiện đủ, cụ thể: Phải là đối tượng chính sách và đáp ứng được các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập.
3. Nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?
Tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định những đối tượng sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này (Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;…)
Trong đó, chỉ có cá nhân nước ngoài là bị hạn chế thời gian sở hữu nhà. Điều này được nhắc đến tại Điều 161 Luật Nhà ở, cụ thể đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định pháp luật.
Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, trừ đối tượng sở hữu nhà ở xã hội là cá nhân nước ngoài sẽ bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội như đã nêu trên.
Điều này cũng có nghĩa, các đối tượng khác khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.
4. Có nên mua nhà ở xã hội không?
Khi tìm hiểu nhà ở xã hội là gì, nhiều người đặt ra câu hỏi vậy có nên mua nhà ở xã hội hay không? Thực tế không dễ để đưa ra kết luận rằng nên hay không nên sở hữu loại hình nhà ở này. Bạn đọc có thể tham khảo về những ưu, nhược điểm dưới đây của nhà ở xã hội để có được lựa chọn phù hợp.
4.1 Những ưu điểm của nhà ở xã hội
Như đã trình bày ở trên, nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng đặc biệt. Do vậy, nhà ở xã hội sẽ có những ưu điểm như:
– Nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ do đó sẽ có giá thành rẻ hơn;
– Các đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp.
Với những ưu điểm nêu trên, có thể thấy nhà ở xã hội là điều kiện thuận lợi để người dân có thu nhập thấp được sở hữu căn nhà có chất lượng, dịch vụ tương đối tốt.
4.2 Nhược điểm khi thuê mua nhà ở xã hội
Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, nhà ở xã hội vẫn tồn tại một số những nhược điểm mà người mua cần tìm hiểu và cân nhắc kỹ:
– Không phải mọi đối tượng đều được mua nhà ở xã hội. Chỉ những đối tượng đáp ứng đồng thời cả điều kiện cần và điều kiện đủ (nêu tại phần 1) mới được sở hữu nhà ở xã hội.
– Diện tích mỗi căn nhà ở xã hội được giới hạn từ 30 – 70m2, đây được xem là diện tích tương đối nhỏ đối với những ai có nhu cầu muốn sở hữu nhà ở với diện tích rộng.
– Không được phép bán nhà ở xã hội trong 05 năm đầu, trường hợp có nhu cầu bán trong thời gian này phải bán cho chủ đầu tư, Nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
– Nhà ở xã hội sẽ không đáp ứng được đầy đủ những tiện ích, dịch vụ sinh hoạt như đối với chung cư thông thường.
5. Giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thế nào?
Dưới đây là quy định mới nhất 2023 về giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
– Trường hợp xác định giá bán nhà ở xã hội khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư
* Căn cứ Điều 60, Điều 61 Luật Nhà ở 2014:
|
Trường hợp |
Giá bán, giá thuê mua |
| Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, xây dựng | Giá thuê mua = Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua |
| Nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng | Giá thuê mua nhà ở xã hội = Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước);
Giá bán nhà ở xã hội = Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước);
|
| Nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, xây dựng | Giá thuê mua/Hoặc giá bán = Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước); |
– Trường hợp xác định giá bán nhà ở xã hội khi mua lại từ chủ sở hữu hợp pháp không là chủ đầu tư:
* Căn cứ Điều 62 Luật Nhà ở 2014
|
Trường hợp |
Giá bán |
| Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư | Tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán |
| Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư | – Giá bán được xác định theo cơ chế thị trường, trừ đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở;
– Bán với giá tối đa bằng với giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán nếu người mua là người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở;
|
6. Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội mới nhất 2023 là bao nhiêu?
Theo Công văn 2308/NHNN-TD, mức lãi suất vay mua nhà ở xã hội là 8,2%/năm. Thời gian ưu đãi là 05 năm kể từ ngày ngân hàng giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu giữa khách hàng và ngân hàng.
Sau khi hết thời gian 05 năm ưu đãi, các ngân hàng thương mại và khách hàng được tự thỏa thuận, thống nhất về mức lãi mới phù hợp với quy định của pháp luật.
Lưu ý: Mức lãi suất 8,2%/năm hiện chỉ được tính cho các khoản vay đến hết ngày 30/6/2023. Từ ngày 01/7/2023, định kỳ 06 tháng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia Chương trình tín dụng.
Hiện không có quy định về giới hạn mức vay tối đa nhưng mỗi người mua nhà ở xã hội chỉ được tham gia vay vốn theo gói vay 120.000 tỷ này trong 01 lần để mua 01 căn hộ tại dự án nhà ở xã hội.
7. Câu hỏi thường gặp liên quan đến nhà ở xã hội
7.1 Nhà ở xã hội sau 50 năm có bị thu hồi không?
Chỉ có cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm.
Trường hợp đối tượng này kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ chuyển sang hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như của công dân Việt Nam.
7.3 Nhà ở xã hội có được vay thế chấp không?
Tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định:
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, theo quy định nêu trên, người thuê, mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó.
(Theo Luật Việt Nam)