Mặc dù pháp luật đã quy định rõ về điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thế nhưng, trên thực tế, không ít hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã bị vô hiệu bởi nhiều lý do khác nhau, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, nhất là đối với bên nhận thế chấp. Vậy, hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất bị vô hiệu là gì? Đâu là giải pháp hữu hiệu để khắc để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp cũng như tránh rủi ro, thiệt hại khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu
1. Mặc dù đã được thẩm định kỹ trước khi giao kết, tuy nhiên trên thực tế, vẫn có nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu bởi nhiều nguyên nhân khác nhau. Vậy, hậu quả hay thiệt hại đối với bên nhận thế chấp, cụ thể là ngân hàng ở đây là gì
Đây là một trong những rủi ro đối với các ngân hàng. Trong trường hợp này, mặc dù hợp đồng đã được công chứng, đã được kiểm tra, thẩm duyệt, đã được đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng ngân hàng sẽ không được bảo vệ quyền lợi.
Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ pháp lý khác cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
Đối với tổ chức tín dụng, ngân hàng sẽ phải trả lại tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, cùng với đó, nếu như bên vay thực sự khó khăn, khoản vay quá hạn, có nguy cơ trở thành nợ xấu thì vô hình chung, khoản vay đó đang là khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành khoản vay không có tài sản bảo đảm hoặc chỉ bảo đảm một phần. Rủi ro không thu hồi được khoản vay đấy cũng là một áp lực về trách nhiệm của các cán bộ nhân viên ngân hàng.
2. Để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp cũng như tránh rủi ro, thiệt hại khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, giải pháp hữu hiệu là gì
Rất khó để có một giải pháp hoàn hảo cho các ngân hàng.
– Các cán bộ ngân hàng là những người trực tiếp tham gia vào quá trình đánh giá, thẩm định tài sản bảo đảm thì phải làm tốt khâu thẩm định tài sản, đứng ở góc độ cả về điều kiện pháp lý về mặt giấy tờ, cả về thẩm định tại chỗ, về hỏi đáp khách hàng, tra cứu thông tin văn phòng công chứng để kiểm tra tình trạng sạch của tài sản, nhất là đối với các tài sản là các bất động sản các dự án xây dựng, nó có thể tồn tại nhiều hình thái, trạng thái khác nhau của tài sản bảo đảm, ví dụ, quyền khai thác kinh doanh dự án, quyền sở hữu nhà hình thành trong tương lai, có thể vừa đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai, vừa đăng ký ở Trung tâm quốc gia về giao dịch bảo đảm… chúng ta phải kiểm tra thông tin rất kỹ.
– Về phía Sở tài nguyên môi trường, các văn phòng đăng ký đất đai, chúng ta cũng cần thiết lập một cơ sở quốc gia về thông tin để các ngân hàng, các tổ chức, cá nhân có thể dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin, hạn chế rủi ro hơn.
– Khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng cần chuẩn chỉ, cẩn trọng hơn, đặc biệt là liên quan đến đối tượng là hộ gia đình, đối tượng là sở hữu chung là vợ chồng;
– Nâng cao trách nhiệm của công chứng viên và trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai trong việc công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, cũng như việc đăng ký. Bởi thực tế không ít trường hợp các tổ chức tín dụng gánh chịu hậu quả rủi ro không do lỗi của mình mà do lỗi của công chứng viên hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
Đây là một trong những rủi ro đối với các ngân hàng. Trong trường hợp này, mặc dù hợp đồng đã được công chứng, đã được kiểm tra, thẩm duyệt, đã được đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng ngân hàng sẽ không được bảo vệ quyền lợi.
Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ pháp lý khác cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
Đối với tổ chức tín dụng, ngân hàng sẽ phải trả lại tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, cùng với đó, nếu như bên vay thực sự khó khăn, khoản vay quá hạn, có nguy cơ trở thành nợ xấu thì vô hình chung, khoản vay đó đang là khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành khoản vay không có tài sản bảo đảm hoặc chỉ bảo đảm một phần. Rủi ro không thu hồi được khoản vay đấy cũng là một áp lực về trách nhiệm của các cán bộ nhân viên ngân hàng.
2. Để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp cũng như tránh rủi ro, thiệt hại khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, giải pháp hữu hiệu là gì
Rất khó để có một giải pháp hoàn hảo cho các ngân hàng.
– Các cán bộ ngân hàng là những người trực tiếp tham gia vào quá trình đánh giá, thẩm định tài sản bảo đảm thì phải làm tốt khâu thẩm định tài sản, đứng ở góc độ cả về điều kiện pháp lý về mặt giấy tờ, cả về thẩm định tại chỗ, về hỏi đáp khách hàng, tra cứu thông tin văn phòng công chứng để kiểm tra tình trạng sạch của tài sản, nhất là đối với các tài sản là các bất động sản các dự án xây dựng, nó có thể tồn tại nhiều hình thái, trạng thái khác nhau của tài sản bảo đảm, ví dụ, quyền khai thác kinh doanh dự án, quyền sở hữu nhà hình thành trong tương lai, có thể vừa đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai, vừa đăng ký ở Trung tâm quốc gia về giao dịch bảo đảm… chúng ta phải kiểm tra thông tin rất kỹ.
– Về phía Sở tài nguyên môi trường, các văn phòng đăng ký đất đai, chúng ta cũng cần thiết lập một cơ sở quốc gia về thông tin để các ngân hàng, các tổ chức, cá nhân có thể dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin, hạn chế rủi ro hơn.
– Khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng cần chuẩn chỉ, cẩn trọng hơn, đặc biệt là liên quan đến đối tượng là hộ gia đình, đối tượng là sở hữu chung là vợ chồng;
– Nâng cao trách nhiệm của công chứng viên và trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai trong việc công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, cũng như việc đăng ký. Bởi thực tế không ít trường hợp các tổ chức tín dụng gánh chịu hậu quả rủi ro không do lỗi của mình mà do lỗi của công chứng viên hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
(Nguồn: htpldn.moj.gov.vn)